不動産のQA情報

区画整理に伴う曳家補償について（大家と店子の問題等）このたびテナント兼住居が区画整理のため移転することになりました。一階のテナントには２件の店子（喫茶店・雑貨店）が営んでおり、２階は私の住居です。現在のテナントは東西に縦長の土地で、移転先は隣接地の正方形の土地です。市の担当者からテナントを隣接地に移動すると、土地ぎりぎりでなんとか入る状態との説明で、曳家補償ということで、金額の提示がありました。現在の建物は築４０年経過しており、最近雨漏りがひどいので補償金で建て直す計画でしたが、曳家補償は、移転補償と違うため、補償額も少なく建て直すためには相当な借金をしなければなりません。又、店子さん達は、曳き家作業中の２．５ヶ月分の営業補償しか出ません。今回テナントを建て直す訳ですが、新築中の５ヶ月間の営業補償の差額２．５ヶ月分は大家が支払わなくてばならないのですか？又、テナント内の設備補償は大家がしなければならないのですか？図面上、ぎりぎりでもなんとか入れば、曳家補償と決まっているのでしょうか？← 疑問に思われます。市は、区画整備事業に基づいて公平な補償額（曳き家補償）を提示しているとの事で言い分を聞いてもらえません。土地は１５％の減歩 曳き家補償・・このままでは気持ちよく区画整理応じることができません。何か良い方法はありませんですか？最悪 移転補償にはならなくても 店子さん達の不足の営業補償分・設備移転費用分は最低でも応じてもらいたいです。よろしくお願いします。

公共事業に伴い立退きを余儀なくされた場合、役所が補償コンサルタントに業務を委託して補償金額が算出されますが、その経験を元にご回答致しますので参考にしてみて下さい。公共事業に伴う移転（立退き）の場合、権利者様の意向とは別に、損失補償基準に沿ったかたちにより総合的に判断され最終的には経済的に安価な方法（工法）により算出された補償金を元に権利者様と交渉に挑みます。よって、区画整理事業の場合どうしても曳家工法と構外再築工法との比較により曳家工法になるのが現実であり、建てなおすとなると金額的には現実問題との金額の差が生じることは否めないです。新築中の５ヶ月間の営業補償の差額２．５ヶ月分は大家が支払わなくてばならないのですか？→補償基準の基本的な考え方からすれば、大家と店子の借家人契約は継続困難と考え、移転後は別のところで営業することを前提に考えますので、営業補償の差額を大家が支払うことはございません。テナント内の設備補償は大家がしなければならないのですか？→公共事業の場合は、当初大家と店子の賃貸契約書にもよりますが、基本設備補償に関しては大家がする必要はございません。図面上、ぎりぎりでもなんとか入れば、曳家補償と決まっているのでしょうか？→図面上の話ではございません。建築基準法及び民法２３４条の隣地境界線の取り扱い等の法制上の検討を踏まえ、有形的・機能的・経済的の総合的に考えてすべてを満たしている場合に、その曳家補償がなされることになります。土地は１５％の減歩 曳き家補償・・このままでは気持ちよく区画整理応じることができません。→区画整理の性質上、土地の減歩はありきの話になります。各土地所有者様から少しずつ土地を買取、道等を整備する分にあてるのでどうしても減ることになります。また曳家補償等に関しても上記のとおりで、個人の意向とは関係ありませんので拒否することはできません。如何なる理由があろうと結果的には、「強制大執行」と名の元に公権力の行使が行われ、最終的には立退きを余儀なくされます。しかし年間でも強制大執行が行われたケースは極々少ないです。それは裁判による判決が必要であり、時間・労力などが必要だからだと考えられます。しかし市町村では、任意取得を原則としておりお互い同等の立場で納得して契約する方針で話しを進めてきます。権利者様の色々な諸事情があり、立退きを拒む場合があると思いますが、ゴネ得と言う話は民間の「立退料」の場合であって公共の場合は、該当しません。それよりも納得するかたちで交渉し、正当な補償金を得る方が結果的にお互いの財産の確保につながることは、補償の経験からお話できることです。詳しくは、立退き移転の専門家である当方の「わかば立退相談事務所」までご相談下さい。（無料相談あり）http://www.estyg.com/耐用年数を超えた建物の曳家認定が納得いかないのですが仕方のないことですか？→曳家費用の内訳には、曳家工事費（基本工事）＋補修工事＋整地工事＋設備工事＋劣化補償額になり（起業者により若干違います）、耐用年数を超えた分に対する補償費的な費用は補償額に算入していると考えますので仕方がないものとは思いますが、明らかに物理的に曳家ができない理由が存在れば別の工法が採用されることはあるとは思います。例えば曳家業者に曳家できない所見的なものを一筆記書面に書いて頂くとかですね。ただそれを基に起業者がどう判断するかは別問題になるとは思いますが、やってみる価値はあるかも知れません。